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Jurídico & Contratos

Contratos claros, com base jurídica e sem letra miúda.

Aqui você entende, em linguagem simples, o que vai assinar: quem paga cada custo pela lei, como funcionam a garantia e a rescisão, e por que a assinatura eletrônica vale como a de papel.

Conteúdo informativo com base em pesquisa jurídica estruturada, em revisão por advogado parceiro. Não constitui parecer nem aconselhamento jurídico.

Ler o aviso completo

Seu contrato

De onde vem o seu contrato

Do modelo revisado por advogado até a sua assinatura: cada etapa existe para você saber exatamente o que está assinando e por quê.

  1. Modelo elaborado por advogado parceiro

    Partimos de modelos-base elaborados e revisados por advogado parceiro. A plataforma nunca escreve cláusulas por conta própria. O texto jurídico vem pronto e revisado.

  2. Preenchimento assistido do seu caso

    Sobre esse texto revisado, o sistema apenas preenche as variáveis da sua negociação: partes, imóvel, prazos, valores, reajuste e garantia. Nada de cláusula improvisada.

  3. Minuta em revisão antes de assinar

    Enquanto não assinada, a minuta permanece sinalizada como pendente de revisão e assinatura. É a etapa em que os detalhes são conferidos com calma.

  4. Assinatura eletrônica das partes

    O contrato segue para assinatura eletrônica das partes e de duas testemunhas, uma camada extra de segurança para você, mesmo quando a lei já a dispensaria.

  5. Contrato vigente e preservado

    Registrada a assinatura, o contrato passa a vigente e o documento não pode mais ser alterado: fica guardada exatamente a versão que você assinou, com data e hora daquele momento.

Quem faz o quê

Cada papel no lugar certo

A elaboração de contratos é atividade da advocacia. Por isso os modelos vêm de advogado parceiro, e a FGS não oferece serviço jurídico ao cliente final.

Advogado parceiro
Elabora e revisa os modelos de contrato. A responsabilidade jurídica é dele, não da plataforma.
Plataforma FGS
Preenche as variáveis do seu caso sobre o texto revisado e conduz a assinatura. Não presta assessoria jurídica ao cliente.
Você
Recebe a minuta para conferência antes de assinar, com os pontos essenciais explicados em linguagem clara.

Transparência

Quem paga o quê, segundo a lei

A Lei do Inquilinato (8.245/91) define o essencial de quem arca com cada custo. Publicamos essa matriz abertamente, inclusive o que nenhum contrato pode mudar.

  • Taxa de administração e de agenciamento

    Nossa remuneração é do proprietário. Ela nunca é lançada contra o inquilino.

    Por padrão
    Locador
    Transferível?
    Fixado em lei, não transferível
    Base legal
    Lei 8.245/91, art. 22, VII

  • IPTU e seguro contra incêndio

    Do proprietário por padrão; só passa ao inquilino se o contrato disser isso de forma expressa.

    Por padrão
    Locador
    Transferível?
    Transferível por cláusula expressa
    Base legal
    Lei 8.245/91, art. 22, VIII; art. 25

  • Condomínio extraordinário (estrutura, fachada, fundo de reserva)

    Cobrar essas despesas do inquilino é vedado. Cláusula nesse sentido não tem validade.

    Por padrão
    Locador
    Transferível?
    Cláusula em contrário é nula
    Base legal
    Lei 8.245/91, art. 22, X

  • Condomínio ordinário (limpeza, áreas comuns, pequenos reparos)

    Por padrão
    Locatário
    Transferível?
    —
    Base legal
    Lei 8.245/91, art. 23, XII, §1º

  • Contas de consumo (água, luz, gás, esgoto)

    Por padrão
    Locatário
    Transferível?
    —
    Base legal
    Lei 8.245/91, art. 23, VIII

  • Vícios e defeitos anteriores à locação

    Por padrão
    Locador
    Transferível?
    Fixado em lei, não transferível
    Base legal
    Lei 8.245/91, art. 22, I e IV

  • Desgaste natural pelo uso normal

    Por padrão
    Locador
    Transferível?
    —
    Base legal
    Lei 8.245/91, art. 23, III

  • Danos causados por mau uso

    Por padrão
    Locatário
    Transferível?
    —
    Base legal
    Lei 8.245/91, art. 23, V

  • Benfeitorias necessárias

    Indenizáveis por padrão; a renúncia à indenização é válida quando prevista de forma expressa.

    Por padrão
    Locador
    Transferível?
    Transferível por cláusula expressa
    Base legal
    Lei 8.245/91, arts. 35–36; Súmula 335/STJ

Como ler: “Por padrão” é o que a lei define quando o contrato é silente. “Transferível por contrato” indica se uma cláusula expressa pode mudar essa conta, e quando isso seria simplesmente inválido.

Antes de assinar

Prazo, reajuste, garantia e rescisão: o que conferir antes de assinar

Quatro pontos que todo contrato de locação define, e que a Lei do Inquilinato (8.245/91) já baliza. Aqui está o que a lei diz e o que vale conferir no seu contrato.

Prazo e renovação

O que a lei diz

Contratos residenciais de 30 meses ou mais terminam na data ajustada. Se você seguir no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, a locação passa a valer por prazo indeterminado. Abaixo de 30 meses, ao fim do prazo ela se prorroga automaticamente, e a retomada do imóvel fica restrita às hipóteses previstas em lei.

O que conferir no seu contrato

Confira a data de início, o prazo total e o que acontece no vencimento: se há renovação automática e com quanto tempo de aviso cada parte pode encerrar.

Lei 8.245/91, arts. 46 e 47

Reajuste anual

O que a lei diz

O aluguel só pode ser reajustado uma vez por ano, pelo índice que as partes escolheram no contrato (em geral IPCA ou IGP-M). Não existe índice obrigatório: vale o que está escrito.

O que conferir no seu contrato

Veja qual índice foi pactuado e o mês-base do reajuste. É esse índice que define quanto a mensalidade sobe na renovação.

Lei 8.245/91, art. 18; Lei 10.192/2001, art. 2º

Garantia (uma por contrato)

O que a lei diz

A lei lista as garantias possíveis (caução, fiador e seguro de fiança locatícia, entre outras), mas permite apenas uma delas por contrato. A caução em dinheiro não pode passar do equivalente a três meses de aluguel.

O que conferir no seu contrato

Confirme qual garantia foi exigida e se é só uma. Sendo caução em dinheiro, ela fica limitada a três aluguéis e deve ser devolvida ao fim, corrigida.

Lei 8.245/91, arts. 37 e 38

Rescisão e multa proporcional

O que a lei diz

Se você devolver o imóvel antes do fim do prazo, pode pagar a multa pactuada, mas ela é sempre proporcional ao tempo que ainda faltava: quanto mais perto do fim, menor a multa. Em casos como transferência de trabalho, ela pode ser dispensada com aviso.

O que conferir no seu contrato

Veja o valor da multa por saída antecipada e confirme que o contrato prevê o cálculo proporcional. Cheque também o prazo de aviso prévio para sair sem penalidade.

Lei 8.245/91, art. 4º

Conteúdo informativo com base em pesquisa jurídica estruturada, em revisão por advogado parceiro. Não constitui parecer nem aconselhamento jurídico.

Assinatura eletrônica

Assinatura eletrônica com validade jurídica

Assinar digitalmente não é abrir mão de segurança. A validade da assinatura eletrônica está amparada em lei e já foi confirmada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Base legal

Validade reconhecida em lei

A locação não exige forma específica, e a assinatura eletrônica tem validade reconhecida pela MP 2.200-2/2001 e pela Lei 14.063/2020, que organiza as assinaturas eletrônicas em simples, avançada e qualificada.

MP 2.200-2/2001 · Lei 14.063/2020

Precedente do STJ

Confirmada pelo Superior Tribunal de Justiça

Em 2024, o STJ validou assinatura eletrônica avançada, sem certificado ICP-Brasil, quando há anuência das partes, um reforço recente à segurança do contrato assinado digitalmente.

STJ, REsp 2.159.442/PR (2024)

Trilha de auditoria

Registro de autoria, data e integridade

A assinatura é feita por plataforma eletrônica que registra autoria, data, hora e integridade do documento. O contrato eletrônico de locação pode, ainda, servir de título executivo extrajudicial. Na prática, vale como prova forte de dívida e agiliza a cobrança se algo não for cumprido.

CPC, art. 784

Seja qual for a ferramenta usada para assinar, o contrato sempre traz uma trilha de auditoria: fica registrado quem assinou, quando assinou e a garantia de que o documento não foi alterado depois.

Comissões

Como calculamos nossas comissões

Preço claro faz parte da segurança. Aqui você vê o que a comissão cobre, quem paga por ela e por que ela nunca cai na conta do inquilino.

Compromisso

A taxa não recai sobre o inquilino

A taxa de administração e a de agenciamento são sempre do proprietário. Por lei, elas nunca são cobradas do inquilino.

Lei 8.245/91, art. 22, VII

Custos e taxa em linhas separadas

O custo do prestador e a nossa remuneração aparecem em linhas distintas no demonstrativo. Nada de valor embutido: você vê exatamente o que paga a cada parte.

Percentuais combinados, não impostos por tabela

Os percentuais são acordados em contrato. As tabelas dos conselhos profissionais passaram a ser apenas referenciais, sem caráter obrigatório.

CADE (2018)

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Nossa equipe explica cada ponto em linguagem clara e, quando o assunto exige, aciona o advogado parceiro responsável pela revisão.

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